איך מחשבים נכון את התשואה על השקעה בדירה 

מאמר זה יעסוק בדרך המוטעית בה המשקיע הנפוץ מבצע את חישוב התשואה להשקעה בדירה לעומת הדרך הנכונה יותר לבצע את התחשיב, ולהציג כיצד ניתן לשפרה במקרים מסוימים.

לרוב אם תשאלו את רוב האנשים איך מחשבים תשואה, תקבלו את התשובה הבאה: מכפילים את שכר הדירה החודשי ב 12 ומחלקים למחיר הנכס.

אם הנכס עלה 1,000,000 ש"ח ושכ"ד החודשי 4,000 ש"ח, התשואה תחושב כך:                         4,000*12/1,000,000 = 4.8% , אם רכשנו את הדירה באמצעות הון עצמי בלבד, אז התשובה כמעט ונכונה (אסביר בהמשך), בחישוב זה אנו מחשבים את התשואה על מחיר הנכס.

כמשקיע אני אנסה למקסם את התשואה שלי, הדרך הטובה ביותר לעשות זאת היא באמצעות לקיחת מימון מהבנק מעבר להון העצמי שלי. מיד תאמרו "ואם יש לך מיליון ש"ח למה ללכת לבנק?"  במקרה זה התשובה היא שאם היו לי מיליון ש"ח הייתי מבצע  מספר השקעות כדי שההון העצמי יעבוד בצורה מיטבית, ואת ההשלמה למימון העיסקאות לקחת מהבנק ובסוף הדרך יהיו לי מספר נכסים.

בואו ונבחן את אותה עיסקה שוב, כאשר אני לוקח מימון מהבנק ומטרת העיסקה לייצר תזרים מזומנים חיובי למספר שנים. אם הבאתי הון עצמי של 300,000 ש"ח ולקחתי מהבנק 700,000 ש"ח משכנתא.

החזר של ריבית בלבד בגובה 3.5% לשנה יגרור החזר חודשי של 2,040 ש"ח , מצד שני אני מקבל 4,000 ש"ח שכר דירה מדי חודש בחודשו , מה שמשאיר לי תזרים חיובי של 1,960 ש"ח .

כעת אם נבחן את התשואה מול ההון העצמי ונקבל 1960*12/300,000 = 7.8%

אנו רואים שלכאורה עבור אותה עיסקה מתקבלות תשואות שונות , התוצאה תלויה במסלול המימון, בהחזר החודשי, וכמובן לריבית ולמחיר הנכס יש השפעה מרכזית על התשואה.

מדוע צורת החישוב על ההון העצמי נכונה יותר?, השקעה בנדל"ן הינה חלופה שלכל משקיע בוחן אל מול חלופות אחרות כגון פיקדונות בבנק, השקעה באג"חים , מניות וכו. בכל אחת מהחלופות התחשיב מתבצע מול ההשקעה נטו שהשקענו, כלומר הון עצמי בלבד,  (לרוב הבנק  לא יתן לנו מימון להשקעה במניות) וכדי להשוות  את החלופות בצורה אוביקטיבית גם כאן התחשיב צריך להיות אל מול ההון העצמי.

* הערה – לשם הפשטות בכל הדוגמאות הללו לקחתי 12 חודשי שכירות, בפועל מומלץ לחשב לפי 11 חודשי שכירות בלבד, מאחר והדירה לא תמיד תהיה מושכרת ב 100% מהזמן, יש לקחת בחשבון עלויות של תיקונים והוצאות שונות. כמו כן במחיר הרכישה יש לקחת בחשבון את כל ההוצאות והמיסים הקשורים ברכישה (מס רכישה,דמי תווך שיפוץ וכו)

רוצים להיות שכירים וטייקונים -   – לחצו כאן

לקבלת טיפים בחינם איך להשכיר את הדירה במהירות – לחצו כאן